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开发红海之下,重庆商业地产发展的独特路径

 

商业地产介绍

大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军,而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求,这给房地产行业留下了巨大的市场空白,于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。


据不完全统计,目前国内商业综合体项目约有近800个,总开发面积超过3亿平方米,中国商业地产由增量时代进入存量时代。其中,西南地区商业地产市场的发展在全国具有代表性。以重庆为例,据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示,2014-2016年,重庆全市购物中心增量年均同比增幅33%;2017-2018年重庆拟开业购物中心约67个,增量近887万㎡;其中,2017年722.4万㎡新增供应,同比2016年增幅高达378%,增量位居全国第三,重庆购物中心商业存量突破1200万㎡。

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重庆市场分析


重庆商业地产市场规模大,繁荣度高


重庆从90年代开始从百货兴起到大都会的建成标志着重庆商业地产的起航。而到了06、07年,从解放碑到观音桥再到南坪,重庆的商业地产逐渐发展为多商圈、多形态的特征。今天,重庆形成了以解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝三峡广场、南坪商圈、杨家坪商圈五大成熟商圈为中心,进行辐射性周边开发的格局。


而在重庆商圈崛起的上半场,以龙湖、协信为首的本土房企纷纷跑马圈地、广泛布局,以地缘性优势占据核心商圈,用特有的“重庆经验”进行商业地产的第一轮拓荒,但随着市场开放程度的增高,项目增量锐减,外来房企大量涌入,行业竞争加剧,需要抛开地缘性偏见,对项目的优化、改造、提升运营能力成为重庆商业地产的生存之本。


2018上半年,重庆商用土地市场表现活跃,土地成交数量、成交总面积及成交总金额较去年同期均有所上升。据赢商网统计,2018上半年重庆共成交商用土地30宗,成交总面积约442.95万㎡,是去年同期的1.54倍,成交总金额达390亿元,是去年同期的1.59倍。


随着重庆经济发展、自贸区的落成、朝天门的更新,各区域CBD的建成,近年来重庆的商业地产市场正在迎来一个新的发展期。


“十三五”期间,重庆拟建大型零售商业设施共26个,总经营面积约401万平方米。其中,拟建购物中心22个,总经营面积约383万平方米。


全球知名地产服务咨询公司世邦魏理仕(CBRE)于2016年5月发布的数据也显示,2016年全球在建购物中心面积4190万平方米,十大最活跃市场中国占九席(占60%以上面积),重庆以近238万平方米位列全球第三。


20180820


商业旺区商铺供不应求,租金逐年稳健递增

根据来自上海、北京、深圳、重庆等大中城市的信息显示,一线城市的租金水平连年上涨,而部分二线城市的租金略有下降。重庆在二线城市里的租金水平排名靠前,并且保持每年在稳步上涨。


为什么投资商业地产


投资回报,增值空间大:商铺投资除了看折现价值,更要看增值空间,地段、商圈、交通地段会直接带来商铺的升值。


不折旧,越老越值钱:住宅使用年限长,就存在了折旧的因素。商铺讲究的是地段、人气、回报价值的全面体现,随着年限的增长,会更值钱。


省心省力,坐等收租:住宅出租空置时间长,损失大,并且事宜非常烦琐。商铺未到期就可以放盘,看铺不影响到租户,若有专业运营公司托管,可以说是坐等收租。


商业用地减少:政府限制商业用地的开发,政府越来越倾向于自持商业,即出售的越来越少。


作为房地产的重要组成部分,商业地产因其发展潜力良好回报率高,所以受到投资者的关注。



商业房产住宅房产

投资稳定性

租约期限通常为3-5年或更长,承租户对商铺的装修投资、 赢利预期及长期规划,决定了商铺租约的稳定性租约期限一般为半年至一年,相对较短
回报周期性国内一线、二线城市中:商业地产的回报周期为9-10年国内一线、二线城市中:住宅地产的回报周期为20-25年
回报收益性单租金收益则可能达5%-7%,有的甚至达到10%以上基本上下降到大约2%-3%

政策调控性

而商业地产不在此次政策调控的范围之内随着国家宏观调控政策的密集发布,楼市市场观望情绪加重,住宅房销售跌至冰点。目前国家对住宅市场调控的目的是:把大量的投资、投机客挤出住宅房市场,让住宅房的价格回归到理性




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精品项目推荐


重庆市渝北区金开大道万科万悦汇10000平方米商铺出售

一、项目基本情况

位于重庆市渝北区金开大道359号万科万悦汇。万科万悦汇由四栋建筑组成,高层为写字楼、公寓、酒店等,1至3层为商铺,临街为餐饮商铺和房产中介。目前,首层商铺的使用者是重庆百货旗下的新世纪超市。该商业为社区配套商业,超市满足了居民日常的需求,人流量较大。

项目为其中一栋的负一层商铺,面积为9908.78㎡ 。重庆百货股份有限公司与该物业持有者万科签订了租期为15年的租约(2014年11月1日至2029年10月31日),物业升值的同时,享受租金收入。

租金情况

时间

卖场租金单价

(/.月)

库房租金单价

(/.月)

季租金(元)

第一年至第三年

20

10

562,954

第四年至第六年

21.5

10

602,925

第七年至第九年

23

10

642,897

第十年至第十二年

25

10

696,192

第十三年至第十五年

27

10

749,488


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二、区位优势


新区优势,发展潜力巨大: 渝北新区是中国内陆第一个国家级开发开放新区,同时是继上海浦东新区、天津滨海新区后,由国务院直接批复的第三个国家级开发开放新区。


地理位置优越,高端小区密集: 万科万悦汇位于重庆渝北区金开大道,东北向为金州大道,对面是金州大道上的力帆红星国际爱琴海购物中心,该区域聚集了大量的高端住宅小区和别墅区,消费潜力巨大。


交通便利,四通八达: 车行3分钟可到新牌坊商圈,10分钟内可抵达龙 湖大社区,经20分钟可至渝中区,到江北机场也仅需10分钟车程;3号线、在建5号线在项目周边设有站点。


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三、周边成熟配套


住宅小区:万悦汇周边多为高档小区,紧邻的是万科悦府,东面是龙湖南湖郡,南邻棕榈泉国际花园,西面是400亩的锦湖公园,金开大道是重庆著名的“富人区”,也是重庆中央别墅区的核心地段,高档社区众多。


 学校教育配套:三色幼儿园、天骄幼儿园、南坪实验幼儿园、人和实验学校、巴蜀小学、人民小学、金山小学、鸳鸯小学、北大附中、育才中学、万年路小学。


 商业配套:附近有龙湖蓝调天街、龙脊金山名郡、天湖美镇上街等主题商业街,近邻西部建材城、戴斯大酒店、新世纪超市等商业网点。


 医院配套(就医条件):人和医院、金山医院、重医儿童医院等


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四、商业体系对比凸显竞争力


渝北商业中心力帆红星国际爱琴海购物中心,地处重庆两江新区核心,项目总建筑面积约 100万平方米,集大型商业中心、5星级酒店、城市休闲商业街、“双塔”甲级写字楼、顶级高尔夫主题“云尚部落、国际公寓、城市高档住宅等于一体。


万科万悦汇与爱琴海购物中心仅有一街之隔,2个商业定位不同,一个为底商,一个为大型购物中心,所以并没有形成竞争的格局,除了大量的社区的消费居民,爱琴海购物中心 给万科万悦汇带来了一定的人流量。


价格方面,万悦汇均价2-3万、爱琴海3万,而且万悦汇的是临街商铺,所以非常有竞争力。


五、转让方式

按房产现状转让公司股权(公司无债务),价格面议。

联系电话:0756-3955700 平先生